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《選房、殺價、裝修，(全圖解)羅右宸幫你挑出增值屋：房地合一激出脫手潮，30年最佳購屋時機！從選房到》



實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手......

大家都想進場撿便宜，卻人人都在觀望--房價還會下跌嗎？

抗跌的幾乎沒跌，已經跌的你不敢買。還等？好物件屆時也被買光了。

價格被低估的好物件怎麼找？怎麼看？



《我25歲，有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說，

台灣近30年以來最佳的購屋時機，已經到來！

再錯過，你得再等30年。怎麼說？



每家房仲都告訴羅右宸：

「2016年第一季，創下28年來成交量最低」，

市場價格大跌，買方還在觀望，反而是買房的最佳時機，

因為，房地產從來不怕行情差，只怕買貴、難轉手，

無論自住或投資，重點在於眼光：

有些物件價格就是不跌，你知道嗎？

有些好房子被屋主、房客住到貶值，你知道怎麼低價買入嗎？

你如何挑一間會增值的房子？



羅右宸經手超過100間房，他巧思修繕裝潢後大大增值，每間平均獲利百萬。

他從選房、殺價到裝修，幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅：



首先，看懂房屋的眉眉角角，找到你的理想宅

?好地段未必適合成家，符合生活機能最重要。

黃金學區人人搶，但其實這種地段比較吵。

?大家都重視房屋格局方正，其實建地方正更重要。

基地方正的標準是？這不但影響增值更影響生活品質。

?看房子要由外而內，但為什麼一定要上頂樓？又為什麼務必晚上再看一次？

議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力

?物件廣告這麼多，裡面暗藏無數陷阱，怎麼破解？羅右宸圖解告訴你！

?房仲說的話有真有假，七種常見話術你不能不知道。

又該如何與屋主議價？最好找第三方，用黑白臉策略談個好價錢。

?雜事交給代書處理省時省力，但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具，這六大細節務必親自確認。



用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事

?裝潢費通常抓買價的20%，但還要多抓5%到10%的工程超支款。

總價450萬的房子花多少錢裝潢，可以創造超過100萬的增值空間？

?不過，監工的眉角很多，找工班還是自己檢查？掌握重點區域就不怕。

?另外，工程款最好別一次結清，和設計師溝通，千萬別只用嘴說，圖片＋手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。



大園火鍋料宅配 房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？

?房貸該找誰才划算？除了銀行，建商、房仲還有團購優惠？

?除了青年首購方案，我還適用其他優惠方案嗎？哪一種最適合我？

?房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約，所以別再說自己沒錢買房，只要你先買房，馬上就能存到錢！



上一次，羅右宸教你如何用零頭款買房，

這一次，他全圖解告訴你，如何找到一間適合你又能增值的物件，

讓你避開買房的陷阱、自住心安，轉手又能獲利！

樹林安格斯牛肉

名人推薦



正聲廣播電臺「日光大道」主持人張欣民

房地產專家田大權

房產投資大師 王派宏

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  作者介紹

  
  
  
  
  
  
  零頭款買房達人／羅右宸
  
  
  
  8年級生，畢業於元智大學國際企業管理學系。在大學期間，就看過上千筆房地產物件，接觸了500多位房仲代銷業者，更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄！經手修繕、裝潢的房子超過100間，平均為每間房創造近百萬的增值幅度，目前有50間套房，市值超過4,000萬元。
  
  
  
  2013年，他驚人的紀錄被節錄在《20幾歲，就定位》一書中。而且從大學時代，便受邀至王派宏財商教練團隊擔任租賃講師，為房地產界最年輕的實戰派講師。
  
  
  
  2015年他出版《我25歲，有30間房收租》，隨即受到各界關注，蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪，並登上Yahoo！奇摩首頁搜尋關鍵字，新書上市一周內，即獲得台灣實體及網路書店暢銷書前三名的好成績，並榮登誠品書店2015年閱讀職人大賞最期待在地作家第三名、2015年博客來年度十大房地產暢銷書第四名。現任不動產經紀人，以及好租房、8年級財商培訓機構執行長。
  
  
  
  並經營FB粉絲專頁
  
  「羅右宸－募資買房達人」：
  
  https://www.facebook.com/ez1785/
  
  「8房達人交流園地」：
  
  www.facebook.com/groups/ez1785/
  
  
  
  影音協助／陳俊祥
  
  
  
  專精於個人品牌塑造、自媒體經營、人際關係品質經營管理及網路策略行銷領域。
  
  
  
  協助過世界華人八大名師、台北市議員行銷策劃與執行。目前為8年級創育顧問執行長，以及協助羅右宸個人品牌塑造。畢業於中興大學科技管理電子商務研究所，並以交換學生的方式，至中國人民大學攻讀市場營銷。在學期間拎著背包在大陸旅行，用不到新台幣13萬元，踏過大陸16個省分。立志成為「創育人」，喜歡嘗試新事物，樂於分享，期望結識更多朋友，創造不一樣的思維衝擊與火花。
  
  

選房、殺價、裝修，(全圖解)羅右宸幫你挑出增值屋：房地合一激出脫手潮，30年最佳購屋時機！從選房到－目錄導覽說明

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  推薦序一多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅
  
  推薦序二別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房
  
  作者序我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間
  
  
  
  序章睽違30年的購屋時機，已經到了！
  
  第一節等我存夠錢再買房......，錯！多數人買房才開始存到錢
  
  第二節人生的第一間房──寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
  
  第三節買房資金如何來？聰明貸款，別貪高成數
  
  第四節物件資訊哪裡來？和仲介交談，「消息」比網路多又快
  
  
  
  第一章看懂房屋的眉眉角角，如何找到理想宅
  
  第一節好地段未必適合成家，符合生活機能最重要
  
  第二節基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質
  
  第三節藏在設計圖裡的格局揭密
  
  第四節預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣
  
  第五節 這些細節，讓你遠離地雷屋
  
  
  
  第二章議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
  
  第一節誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來
  
  第二節仲介話術，得這樣破解
  
  第三節用第三方角度和屋主議價，提高成功率
  
  第四節好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認
  
  
  
  第三章用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
  
  第一節為什麼要裝潢？
  
  第二節預算抓多少？工程期怎麼算？
  
  第三節監工的眉角
  
  第四節全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？
  
  
  
  第四章房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
  
  第一節先估價再出價，貸出好條件
  
  第二節房貸該找誰貸？不只銀行可以辦
  
  第三節擬定還款計畫，讓你按月還款還能保有生活品質
  
  第四節我能用青年安心成家優惠貸款嗎？
  
  第五節以房養老，真的可行嗎？
  
  
  
  第五章想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅
  
  第一節這間房「最多」要住幾個人？
  
  第二節買到房子，要登記在誰名下？
  
  第三節買一間房子，需要付哪些費用？
  
  
  
  結語什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！
  
  附錄一中古屋交屋檢核表
  
  附錄二預售屋、新成屋點收交屋流程
  
  附錄三 驗屋檢核表
  
  

前言



我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間



自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。



在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。



主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居



短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。



但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。



我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。



民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」



我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。



想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。



我將這間房子的特色整理出五大重點：



一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。



二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。



三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。



四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。



五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。



接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。



在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。



最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。



透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。



推薦序一



多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅



不論是自住或是投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是要做什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、第一步是要多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。



過去有句台灣俗諺說：「選舉沒師傅，用錢買就有」，過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師傅，用錢買就有」，所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師傅在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。



現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。



記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，台下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，聽我演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過三分之二，光從這樣的樣本數就可知道，台灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。



只是再進一步詢問，去年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。



因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。



當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？他們是怎麼做到的？買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民



推薦序二



別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房



什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄......。



什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作......。



什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個七折，



中秋烤肉食材 豐原

等我存夠錢再買房??，錯！多數人買房才開始存到錢

在高房價時代，究竟是要咬牙買房還是租房？總有不同的論點，我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查，結果，仍有超過70％以上的人支持買房，反觀支持租屋的民眾，最大理由仍是買不起，而「房市看跌，先觀望」排名第二，顯示民眾想買屋，但觀望心態濃厚。

我認為，選擇租屋或買房基本上沒有對與錯，全憑個人判斷。像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆，他到現在寧願跟家人一起住在起家厝，也不願意買自己的房子。他明明手上有這麼多現金，大可買間更大、更好的房子，但他非常勤儉持家。對陳老闆來說，把現金留在身邊更有安全感。

我也有很多主張租屋的朋友，即使成家後也不打算買自己的房子。有一位朋友跟我說，她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調，而且買了房就不能說搬就搬。若是向別人租房子，一旦遇到惡鄰居，或對附近的環境膩了，想搬家就能立刻行動，像這樣為生活增添新鮮感也不錯。

但當她有了小孩，這個觀念徹徹底底的改變了，因為她必須為小孩存教育基金，對金錢上的運用就要更謹慎，如果用同樣的租金繳貸款，對她來說無非是強迫自己儲蓄的最好方式，如果將來價格不錯也可以轉手賣出，讓自己的資金運用更有彈性。

房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約

很多人都覺得一旦買了房子後，背負幾百萬、幾千萬的貸款非常可怕，而且，一負擔就是二、三十年，一想到接下來的日子都得省吃儉用，就覺得未來毫無希望可言。

實際上，一般人平均一生會換屋二到三次，因為部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。假如因為小孩的學區問題，打算將持有十年的房子出售，當時買這間房的價格若為500萬，持有十年漲了三成變成650萬，若當初買房貸八成，也就是貸款400萬元，一旦賣掉後把原本的貸款通通還清還有賺，就可以拿這些錢，再換一間更大的房子或做其他運用。計算公式如下：

650萬元－500萬元（含當初貸款八成400萬元）＝150萬元。